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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：268 萬
參考單價：30.11 萬/坪
地址：桃園市中壢區大智街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：小富翁大學城
格局： 1房(室) 1衛 1陽台
總坪數：8.9 坪 (不含車位面積)
主建物面積：5.73 坪
附屬建物面積：1.36 坪
共同使用：1.81 坪
土地面積：2.17 坪
樓別/樓高： 4樓 / 5樓
屋齡：36 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 套房

詳細資訊

管理方式：社區守望亭
管理費：450 元/月
朝向方位：坐南朝北
鄰近學校：中原國小、東興國中
鄰近公園：莒光公園
生活機能：中原黃昏市場
附近交通：內壢交流道
面臨路寬：6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件分析報告

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 低總價進場門檻低：總價僅 268 萬，適合預算有限的首購族或投資客。 2. 地理位置優越：緊鄰中壢車站及中原大學，步行可達夜市與商圈，通勤便利性極高。 3. 租賃需求穩定：鄰近學校與黃昏市場，周邊租屋需求旺盛，易於出租獲取現金流。 4. 社區安防完善：提供 24 小時警衛門禁與代收包裹服務，安全性較佳且適合無人居住時使用。 5. 樓層視野良好：位於 4 樓（總高 5 樓），避開底層潮濕問題，光線與隱私相對理想。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡偏老：房齡約 36 年，可能影響銀行貸款成數或未來轉手價值。 2. 坪數較小：總坪數僅 8.9 坪的套房格局，空間有限，不適合家庭居住。 3. 車位缺失：未包含停車空間，對於開車族需額外尋找周邊租車位或停車處。 4. 單價相對偏高：以低總價換取較高單價（約 30.11 萬/坪），未來增值幅度可能受限。
機會 (Opportunities)	1. 區域發展潛力：鄰近中壢體育園區，未來重劃開發可能帶動周邊地價與房市熱度。 2. 學區附加價值：鄰近中原國小，若考量子女就學便利性，具備一定吸引力。 3. 自用兼投資彈性：格局適合單身居住或出租給學生/租屋族，進可攻退可守。
威脅 (Threats)	1. 建築老化風險：老舊公寓可能面臨公共設施維護費用增加或電梯故障等隱憂。 2. 市場競爭激烈：周邊同類型套房產品供給量若過大，可能影響租金收益與轉手週期。 3. 政策與利率變動：升息環境下房貸利息成本增加，對於高槓桿買方構成財務壓力。

2. 物件評論

綜合評級：值得考慮（特定客群）

此物件非常適合**「預算有限的首購族」或是「專注於中長期收租的投資客」**，但不建議需要大空間的家庭型買家選擇。

主要理由如下：

性價比高：以 268 萬的低總價，換取中壢核心區成熟的居住機能與鄰近車站的交通便利，在進場門檻上具有極高優勢。
現金流穩定：位於中原大學生活圈內，學生與通勤族租屋需求強勁，且社區有警衛管理，有助於減少投資空窗期。
需評估貸款條件：由於屋齡已達 36 年，建議您在洽談前先行確認銀行對於老舊房屋的貸款成數與年限，以確保購屋財務規劃無虞。

若您目標明確為自住兼保值收租，且能接受較小坪數的空間規劃，這是一個值得親自看房的標的。

問與答

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陳勝傑(仲介，收取服務費)

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21世紀不動産中壢精彩體育園區加盟店

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